85% dos projetos de construção são barrados na PJF
Ausência dos padrões exigidos em lei é apontada como principal entrave para concessão imediata de alvarás
De cada cem projetos para novas construções, ampliações ou regularizações de imóveis submetidos à avaliação da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU), apenas 15 são aprovados em até segunda análise e recebem o alvará para início das obras. O dado foi reado pelo gerente do Departamento de Licenciamento de Obras e Parcelamentos Urbanas (DLU), Adair Elpes, em entrevista concedida à Tribuna. O índice de 15%, considerado baixo pela pasta, é justificado, sobretudo, pelo fato dos documentos não seguirem os padrões exigidos na legislação e, por isso, necessitarem de correções. Em média, a secretaria recebe 440 projetos por mês, incluindo retornos.
Os dados mostram, ainda, que o percentual foi alcançado em 2017 e representa crescimento em comparação com 2016, quando a aprovação em até segunda análise era de apenas 10%. “É muito difícil receber um projeto que não necessite de nenhuma correção. A aprovação em primeira análise não chega a 1%”, afirma Adair. “Recebemos projetos com diversos defeitos legais. O profissional responsável tenta projetar algo que a lei não permite. Então, nós fazemos a devolução para que sejam realizadas as alterações. Isto não quer dizer que nunca será aprovado. Após as modificações, é feita uma nova avaliação e, se não forem encontrados erros, há a liberação do alvará”, explica o secretário de Atividades Urbanas, Eduardo Facio.
Empresários reclamam de prazos
De acordo com os empresários dos setores da construção civil e imobiliário, a demora na aprovação dos projetos implica em aumento de custos da obras, já que, com o ar do tempo, os valores de mão de obra e materiais de construção tendem a encarecer. Outro impacto seria a geração de empregos, pois a situação acaba por postergar a abertura de novas vagas na cidade.
A Lei nº 9.934, de 2000, estabelece os prazos para as respostas das avaliações, sendo 15 dias úteis para projetos de áreas com até mil metros quadrados e 25 para aqueles referentes a metragens maiores. De acordo com a SAU, a resposta é dada, em média, em dez dias corridos. “A secretaria tem buscado garantir mais agilidade e eficiência nos serviços prestados. Por meio de uma série de processos e melhorias implementadas, o tempo médio necessário para análise de projetos tem diminuído”, informou a assessoria.
Alvarás
Além do baixo índice para a aprovação de projetos sem necessidade de correção, o número total de concessão de alvarás também é pequeno. Em 2017, foram apenas 725, referentes à construção de 10.610 unidades, sendo 8.915 apartamentos, 1.166 casas, 452 lojas/salas, entre outros. O número representa avanço de 5% ante o ano anterior, quando foram aprovados 685 projetos para a construção de 6.917 unidades.
Profissionais defendem discussão conjunta
Na análise de profissionais de arquitetura, a proposta da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU) de promover qualificações para o público externo é bem aceita. O arquiteto e conselheiro estadual do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) de Minas Gerais, Ademir Nogueira De Ávila, diz que os profissionais que estão no mercado se orientam por conta própria sobre a legislação de cada município. “Nas faculdades, o ensino é feito com base nas leis locais, mas não há uma disciplina específica. Seria muito interessante a realização de cursos e capacitações a respeito. Hoje cabe a cada arquiteto buscar estas informações.”
Na avaliação do arquiteto do escritório Lourenço Sarmento e professor do curso de arquitetura do Centro de Ensino Superior de Juiz de Fora (CES/JF), PC Lourenço, alguns pontos da legislação municipal podem provocar divergência de interpretação. “Há definições que não são muito claras, e seria interessante que fossem discutidas pelos profissionais da secretaria em conjunto com os arquitetos”, opina. “Nós temos visto o interesse da SAU em sanar uma série de problemas de forma a minimizar a questão do baixo índice de aprovação de projetos. No entanto, há deficiências que são históricas, como estes pontos específicos da legislação que não são muito bem definidos e dão margem a diferentes interpretações.”
O coordenador do curso de Arquitetura da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) e representante da instituição no Conselho Municipal de Política Urbana (Compur), Fábio Lima, acredita que a discussão também deve ser levada para o meio acadêmico. “Embora não tenhamos uma disciplina específica sobre legislação, os alunos têm contato direto (com o tema) nas aulas de projeto e nos trabalhos de campo. Seria interessante trazer essa discussão em eventos direcionados não só aos profissionais que já estão no mercado, mas também aos alunos que estão prestes a ingressar.” Fábio defende que “a legislação deve ser uma referência, mas não o limite para um projeto arquitetônico. A cidade é um processo aberto, dinâmico, e o arquiteto tem o papel social de explorar as possibilidades para torná-la mais viva e requalificada em termos ambientais e culturais.”
JF terá seminário sobre o tema
Na tentativa de solucionar esta equação, a Secretaria de Atividades Urbanas (SAU) irá realizar a primeira edição do Seminário para Elaboração de Projetos na próxima quarta-feira (25). Na ocasião, profissionais irão discutir os principais pontos da legislação que provocam erros no desenvolvimento dos projetos. O evento será realizado no prédio onde funciona a pasta, localizado na Avenida Rio Branco 1.843, 10º andar, Centro. As vagas já estão esgotadas. Outra edição já está agendada para o dia 5 de maio.
Dentre os erros mais comuns que impedem a aprovação dos projetos, a SAU lista “a falta de documentação, a não apresentação de pareceres necessários e o não atendimento às leis, decretos e portarias vigentes”. Neste último caso, são citados como exemplos o uso e o porte da construção incompatíveis com o zoneamento e as construções sobre logradouros públicos ou terrenos públicos. “Vale lembrar que a legislação é disponibilizada no site da Prefeitura de Juiz de Fora, e está mais simplificada do que era antes”, destaca o secretário Eduardo Facio.
O gerente do DLU, Adair Elpes, ressalta que quem tiver dúvidas para a realização do projeto pode buscar orientações técnicas com o departamento, situado na Avenida Rio Branco 1.843, 3º andar, Centro. O horário de atendimento é de segunda à sexta-feira, das 14h às 17h.
